Pour un investissement serein nous avons créé en collaboration avec la chambres des commerces Franco-Américaine du Michigan, 12 commandements à suivre pour éviter les pièges. Ces commandements sont notre marque de fabrique et s’appliquent pour tous nos clients:

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Ce n’est pas parce que Detroit affiche une “recovery” extraordinaire, avec des milliards d’investissements et un taux de chômage tombé de 25 % à 5 % en 10 ans, qu’il faut oublier les bons réflexes d’investissement. 

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1/ Bien choisir son intermédiaire

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Un investisseur français doit s’assurer que l’intermédiaire qui agit en France doit être en conformité avec la Loi Hoguet de 1970. Il est obligatoire de posséder la carte T de transaction immobilière ainsi qu’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle. Placeriez-vous votre argent dans une banque qui n’aurait pas les agréments ? La plaquette commerciale et le site doivent énumérer les risques conformément aux exigences de l’AMF; De même, la fiche de présentation doit faire apparaître le montant des honoraires ainsi que le numéro de mandat.

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2/ La transaction

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Sur le territoire américain, la transaction doit passer absolument par une “Title Company“. L’Immobilier Américain  exige cette étape pour votre sécurité.

 

3/ Les règlements

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Les règlements doivent être effectués directement auprès de la “Title Company” et jamais directement auprès du promoteur sauf pour le “deposit” lors de la conclusion de la réservation.

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4/ Se couvrir contre les dettes

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Exigez un “Warranty Deed” qui vous couvre contre les dettes passées ( et non un “Quit Claim Deed” qui n’offre pas cette garantie)

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5/ Les intermédiaires

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Les intermédiaires américains doivent aussi posséder les accréditations pour commercialiser et gérer vos biens; L’Immobilier Américain  passe des accords avec des professionnels en conformité avec la législation.

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6/ S’assurer de l’évolution des travaux

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Pour s’assurer que les travaux de rénovation ont bien été effectués demandez des photos ou un film. Nous exigeons d’avoir ces éléments avant de concrétiser toute vente.

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7/ Bien choisir son futur locataire

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Le gestionnaire doit effectuer un “back ground check” sur la qualité du futur locataire. Aux USA, grâce au numéro de sécurité sociale, des logiciels nous permettent de tout savoir sur la santé financière du candidat locataire : salaire, taux d’endettement, expulsion précédente, non-paiement de factures… Il devient alors beaucoup plus facile de choisir le candidat idéal.

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8/ Avoir son propre service d’entretien

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Le gestionnaire toujours doit avoir son propre service d’entretien. Il faut savoir conserver les bons locataires. Pour ce faire une intervention sous 48 H est nécessaire.

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9/ Ne pas oubliez les travaux d’entretiens

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Dans le prévisionnel, assurez-vous qu’il y a bien un poste de charge sur l’entretien des maisons ou des immeubles. Il serait malhonnête de vous faire penser qu’aucuns travaux d’entretiens ne seraient nécessaires à travers les années d’exploitation.

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10/ Faire attention aux propositions de rendement

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En conséquence, éliminez les propositions de rendement supérieurs à 9 % pour les maisons individuelles et à 12 % pour les multi family et les immeubles. L’expérience montre que nous sommes plutôt entre 7 et 9 % pour les maisons individuelles et entre 9 et 12 % pour les multifamily et les immeubles. Ce qui est déjà très bien dans une période de taux très bas.

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11/ Le courtier

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Passez par un courtier, il connaît bien les pièges à éviter et les acteurs locaux.

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12/ Ouverture compte en banque

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N’ouvrez pas de comptes bancaires à distance. La personne qui fera cette opération aura la main mise sur votre argent par la suite…